Angående Lokala hyresgästföreningens påståenden

Det har väl knappast gått någon förbi att lokala hyresgästföreningen har trappat upp sin motkampanj såhär mot sluttampen i sina desperata försök att sätta käppar i hjulet mot ombildningen.

Det har varit ett antal turer fram och tillbaka, och vi ska nu försöka redogöra för vad som skett.

Lokala hyresgästföreningen gick inledningsvis ut tufft och kom med ett antal grova anklagelser mot ja, egentligen allt och alla. Familjebostäder, Bjurfors, styrelsen och alla boende som är för ombildningen.

Man påstod att det fanns ogiltiga röster på köpstämman. Man påstod att den ekonomiska planen inte var ordentlig och hade täckning för förvaltning och för säkerhets skull så påstod man även att den ekonomiska planen var förfalskad. Man påstod att erbjudandet om frysta hyror till alla framtida hyresgäster i tre år var en muta, att boende flyttat och att deras röster inte borde räknas och man avslutade med att påstå att alla inblandade var fifflare i största allmänhet. (Ungefär.)

Inledningsvis visste ingen av oss egentligen alls vad vi skulle tro, inget av detta hade ju någon grund. Så följdaktligen försökte vi få kontakt med individerna i lokala hyresgästföreningen, men de ville som sagt inte öppna när vi ringde på hemma hos dom. Så vi skrev ihop den dementi som sedermera delades ut till alla boende.

Efter helgen fick vi sedan möjlighet att närmare undersöka det som lokala hyresgästföreningen påstått och skickat in till Familjebostäder.

Angående rösterna så påstod man att i tre fall där två personer stått på hyreskontraktet att inte båda stod bakom sin ja-röst. Detta kunde vi med lätthet motbevisa och Familjebostäder har även kunnat verifiera det.

Att den ekonomiska planen är okej behövs ju inte ens motbevisas då den granskats av Boverket och intygats.

Att den ekonomiska planens intyg skulle vara förfalskat var det påstående som var svårast att förstå. Det var ju det intyg som visades på stämman! Efter lite grävande och några turer med Familjebostäder så stod det klart att det hela rörde sig om ett missförstånd. Veckan innan köpstämman så ringde nämligen sekreteraren i lokala hyresgästföreningen, Erik Göthe, på hemma hos styrelsens ordförande Andreas vid 20-tiden på fredagkvällen. Han bad då om att få en kopia på den ekonomiska planen inför köpstämman. Det fanns ingen utskriven då så han ombads lämna sin mailadress för att få en mailad till sig istället. Han var då tydlig med att han förväntade sig att få den skickad samma kväll. Så han fick det. Tyvärr så begicks det då ett misstag och den versionen av den ekonomiska planen som skickades till Erik var en tidigare version och inte den aktuella.

I efterhand kan det då konstateras att man från lokala hyresgästföreningens sida försöker utnyttja det här misstaget och hävdar att det varit ett medvetet agerande för att "dölja" innehållet i det intyg som skrevs av Boverkets intygsgivare och som visades upp på stämman. Man har påstått till Familjebostäder att det intyg som visades upp på köpstämman inte var det intygsgivna, utan det tomma, blanka, som av misstag mailades till Erik innan stämman. Det intygsgivna skulle enbart ha lagts till handlingarna "efteråt" av Bjurfors för att på så sätt "dölja" intyget under köpstämman... Vad är det då Bjurfors ska ha velat dölja? Jo, att det i intyget från Boverket står att läsa en kommentar, nämligen att det noteras att hela renoveringsbehovet inte är täckt i den ekonomiska planen, utan att man räknar med att någon lägenhet skall bli ledig i föreningen i framtiden, som kan säljas och inbringa ytterligare pengar. Om så inte sker, måste dessa pengar lånas av föreningen och medför en extra kostnad.

Detta är alltså ett mycket vanligt sätt för föreningar att beräkna sina framtida intäkter, och med det stora antalet lägenheter i den blivande föreningen så är det i den ekonomiska planen mycket lågt räknat med hur många/få som ska bli lediga framöver.

Det fantastiska i hela den här historien, (som de som var på köpstämman säkert minns) är ju att samme Erik som påstår att intyget förfalskats - ifrågasatte intyget själv, i egen hög person, under köpstämman, när det visades för alla deltagare på overheaden. Så vem är det egentligen som ljuger, kör med falska påståenden och inte håller sig till sanningen här? För att motbevisa detta absurda påstående har vi samlat in intyg från de av er som närvarade på stämman som vi kunde få tag på strax innan jul, och skickat in dessa till Familjebostäder.

Vad det gäller påståendet om mutor till hyresgäster så har Familjebostäder inte haft några synpunkter på det. Det som lokala hyresgästföreningen kallar en muta var, och ÄR inget annat än ett erbjudande och en gest till de som vill bo kvar som hyresgäster. Som det stod i utskicket så är det helt enkelt så att föreningens ekonomi kommer att bli så stark att styrelsen tyckte att den goda ekonomin skulle få komma även hyresgäster till gagn. Erbjudandet har ALDRIG varit villkorat med att man skulle rösta på ett visst sätt för att få den frysta hyran, något som användes i en annan ombildning (som därmed stoppades). Det ironiska i sammanhanget är ju att detta är ett erbjudande till alla hyresgäster framöver, som inte på något vis är ett tvång. Alternativet vore ju såklart att föreningen framöver förhandlar om en hyreshöjning årligen som vanligt istället. Varför skulle lokala hyresgästföreningen vara emot det? Som jämförelse kommer Familjebostäder höja hyran med 2% nästa år. För en hyra på 6000:- per månad blir det en höjning med ca 1400:- nästa år...

Angående att det finns boende som röstat ja till ombildning och sen flyttat.. så för det första så är det helt okej enligt reglerna. Sen är det så att från tre lägenheter så har det flyttat ut folk. I alla dessa tre har de som flyttat in ställt sig positiva till ombildning och ansökt om lån för att köpa sin lägenhet. Så hur det kan vara ett argument mot ombildningen är svårt att förstå.

Beskedet från Familjebostäder idag är att de räknar med att processen skall kunna fortsätta som planerat, så tack för visat tålamod, hoppas julen har varit god och på återhörande så snart det finns något nytt att berätta!

Så snart nyåret är avklarat och detaljerna för övertagandet är definitivt spikade återkommer vi med detaljerad information om hur själva övertagandet kommer att gå till!

Ny statusuppdatering och lite klargöranden

Den extra föreningsstämman den 18:e november gick enligt planerna. De nya stadgarna med ändringen är nu genomröstade, och det innebär att det nu är klart att alla som köper sin lägenhet i samband med ombildningen kommer att få ett bidrag till sin lägenhet på 15.000 kronor. Dessa pengar står det fritt varje bostadsrättsinnehavare att disponera fritt på det man anser behövs. Skulle det vara några oklarheter kring detta så kontakta någon ur styrelsen eller Bjurfors & Thörner för ett klargörande. Pengarna kommer att betalas ut till var och en i samband med övertagandet av respektive lägenhet.

Övertagandet ja. När blir det av? I dagsläget ser det ut som att det blir i slutet av januari. Det kom ett antal frågor på mötet senast om varför det inte blir förrän då. Svaret är att det beror på att det tagit lite längre tid än vi hoppades att få in låneansökningar från de som ville köpa. Innan alla dessa ansökningar hunnits behandlas och godkännas av banken, så visste vi inte att det fanns tillräckligt många som ville köpa, och vi kunde inte då kontakta Familjebostäder för att begära ett datum för övertagande. Nu har vi (sedan en tid) uppnått tillräckligt många och kunnat begära ett datum från Familjebostäder. Dock är det inte så enkelt att man bara bestämmer ett datum och lämnar över allt, det är en väldig massa pengar och papper och andra handlingar som ska byta plats så det är en hel del som behöver förberedas. Familjebostäder behöver tid på sig att ordna allt detta och har nu meddelat oss att de räknar med att vara klara någon gång i slutet av januari.

I övrigt som togs upp på mötet som kan vara värt att nämna för de som inte var på plats, var att banken informerade om ränteläget, om vilka prognoser man gör för framtiden osv.

Den rörliga räntan ligger idag på 1,40% för föreningens medlemmar, men man gör från bankens sida i dagsläget prognosen att räntan under nästa år kommer att gå upp och inom några år fortsätta uppåt mot runt 4%.

Värt att komma ihåg i sammanhanget är att den nuvarande hyran per lägenhet motsvarar en kostnad av avgiften + 6,5% ränta på ditt lån. Så länge räntan ligger under 6,5% sparar du alltså pengar, som du antingen kan spara och använda till annat, eller amortera på ditt lån för (och därigenom spara pengar på ditt lån på sikt.)

Det finns dessutom alltid möjlighet att binda lånet på längre tid om du vill säkra upp och veta exakt vad din kostnad kommer att vara varje månad.

I samband med att ditt lån betalas ut när du köper din lägenhet, så kommer varje enskild låntagare erbjudas en möjlighet att diskutera detta och mycket annat med banken om du känner dig osäker eller vill ha råd och tips kring hur du bäst ska lägga upp din ekonomi framöver.

Mäklare från Mäklarringen var även på plats, och de pratade lite kring läget för bostadsrätter i Bandhagen just nu. Deras uppfattning är att bostadsmarknaden i dagsläget är tillbaka på den nivå som den var på innan "finanskrisen" slog till förra hösten och att värdet på bostäder nu är på samma nivåer som det var då. Specifikt i Bandhagen som område är det rent allmänt en brist på bostadsrätter, det finns väldigt få på marknaden just nu och deras uppfattning om prisläget är att det ligger på ca 20-25 000 kronor/kvadratmetern. Var i detta spann en enskild lägenhet ligger beror på väldigt många faktorer och vill du veta mer så rekommenderas du att ta kontakt med Mäklarringen för en kostnadsfri värdering av just din lägenhet. Generellt kan man säga att väldigt små lägenheter, (1 rok på ca 20 kvm) kan ligga ännu högre, och att det dessutom är en brist på stora lägenheter (4 rok) i området. Det är dessutom så att de bostadsrätter som finns i området är nästan uteslutande relativt nybyggda med höga avgifter, något som också är positivt för värdet på "våra" lägenheter.

Det kom även ett par frågor om vad man får göra själv i form av renoveringar i sin lägenhet.
Styrelsen kommer att skicka ut riktlinjer för detta i samband med övertagandet, men generellt sett så är rådet alltid att om du är osäker, fråga hellre, styrelsen har inte, får inte och kommer inte utan vettig anledning säga nej.
Några länktips för dig som vill läsa mer finns till exempel här eller här.
En enkel och kort (inte fullständig) sammanfattning är att du får ändra "mindre" saker som t ex tapetsera, måla om, fixa golv osv utan tillstånd. Större saker som påverkar el, rör, väggar m.m. är sånt som du kan behöva tillstånd för.

Extra föreningsstämma!

Ni har väl inte missat att det är en extra föreningsstämma utlyst onsdag den 18:e november i aulan i Bandhagens skola?

I samband med denna extra föreningsstämma passar vi även på att ge möjlighet till mer information för alla som vill fråga något eller har något ni funderar över som ni vill fråga om.

Rent formellt kommer föreningsstämman hållas för att rösta igenom den stadgeändring som krävs för att de som köper sin lägenhet från början skall kunna få en bonuspeng på 15 000 kronor att fördela som man vill. Anledningen till att föreningen kan göra detta är helt enkelt för att ekonomin blir så pass bra, och då ville vi markera att denna starka ekonomi ska kunna komma de boende tillhanda. Du som boende som får dessa pengar kan välja att lägga dom på renovering av din lägenhet, eller om det kanske är något annat du har ett behov av extra pengar till. Valet är helt och hållet ditt eget som boende, enda kravet är att du hoppar på ombildningen från början.

I samband med den extra föreningsstämman kommer det finnas representanter från bank (Handelsbanken i Högdalen), mäklare (Mäklarringen i Bandhagen), samt från styrelsen och ombildningskonsulten (Bjurfors & Thörner) om det är något man vill passa på att fråga om enskilt.

Frågor och svar

Vi har från styrelsens håll fångat upp en del frågor som funnits, som vi tänkte presentera svar på för att förhoppningsvis klarlägga några saker som ni boende kanske går omkring och funderar på...

• När får vi med säkerhet reda på om köpet gått igenom? Man brukar säga att man vet med 100% säkerhet först den dag då man har tillträde. I nuläget är den dagen inte bestämd. Preliminärt kommer det att ske i december eller januari. Vår ombildningskonsult Bjurfors & Thörner har över 20 års erfarenhet av ombildningar och har ännu aldrig varit med om att en förening inte har kunnat ha ett tillträde efter en köpstämma.
• När, hur och vem kallar till nästa möte? Kallelse är ute nu!
• Kommer alla bli kallade - även dom som inte köper? JA!
• Har för mig att frågan om förvaltare fanns medräknat i kalkylen från Bjurfors - stämmer det? JA! Förvaltare är inräknad i kalkylen, som det ser ut nu så har vi dessutom beräknat dessa kostnader i överkant vilket innebär att ni kommer att få mer pengar över än vad vi har räknat med. Detta baseras på de offerter för förvaltningen som vi fått in.
• Vad ingår i ett förvaltaruppdrag - inkassering av månadsavgiften, kontakt med banken, städning m.m.? I förvaltningsuppdraget ingår allt som idag ingår i det kommunala fastighetsbolagets förvaltningsuppdrag idag. Det vill säga de sköter inbetalning av hyror, bokföring, all typ av skötsel, de betalar allt underhåll och alla driftskostnader samt håller med vaktmästare. Skillnaden är att bostadsrättsinnehavarna själva sköter det inre underhållet av sina lägenheter.
• Information är ju något som det inte gödslats med i den här processen. Finns det någon tanke om att skapa en hemsida? Även om inte alla har dator så kan man väl räkna med att de flesta har? Just av denna anledning och på denna begäran har vi startat detta forum. I dagsläget finns inga planer från Bjurfors och Thörners sida att skapa en hemsida, och vi i styrelsen ser inte det som en nödvändighet heller då vi kan svara för dessa frågor och inhämta råd och stöd från Bjurfors och Thörner om så skulle behövas. Vissa förvaltningsbolag skapar en hemsida åt föreningens medlemmar, det är något som återstår att se, och något vi ska fundera över om det kanske är ett krav vi ska ställa i upphandlingen av förvaltningen.

Hoppas detta besvarar ett antal av era funderingar. Om det finns fler frågor, tveka inte att ställa dem i kommentarsfältet!

Om Familjebostäders vinster

Idag delade vi ut ett informationsblad till alla boende med en statusuppdatering, där vi även presenterade adressen till denna sida.

Bland annat så utlovades där länken till artikeln vi hade kopierat upp på baksidan av utskicket, och den kommer här!

En sak som är intressant att påpeka i detta är att Expressens artikel inte är den fullständiga redovisningen som finns i tidningen "Hem&Hyra" som kom i brevlådan i veckan till alla medlemmar i Hyresgästföreningen, här hittar du deras hemsida, som ännu inte uppdaterats med nämnda artikel.

För er som inte har tillgång till papperstidningen är det framför allt en sak som är intressant. Familjebostäder "försvarar" sig mot kritiken om höga vinster med argumentet att vinsten till stora delar beror på utförsäljningar, men i artikeln står det uttryckligen att sådana vinster har räknats bort i undersökningen...

Ni kanske undrar varför vi lyfter fram det här, men vi tycker det är värt att påminna om att det inte är någon "glädjekalkyl" som är orealistisk som presenterats inför ombildningen. Det ÄR faktiskt så mycket mer ekonomiskt fördelaktigt att köpa och äga sin lägenhet och driva bostadsrättsförening än att hyra, och vi vill att så många som möjligt faktiskt förstår detta och inte går miste om den fantastiska möjlighet som faktiskt finns just nu.

Hej och välkommen!

Denna sida har skapats för att bättre kunna sprida information kring vad som sker runt ombildningsprocessen på Skeppstavägen 9-33.

Kort sammanfattad historik av vad som skett tidigare:

• Intresseanmälan för ombildning lämnades in 2007.
• Besiktning och värdering av Familjebostäder genomfördes i maj 2008
• Pris lämnades av Familjebostäder i februari 2009
• På köpstämma den 29:e september 2009 röstade en majoritet av de boende FÖR ett köp av fastigheten.
  

Den absolut vanligaste frågan hela tiden är:
"Vad händer just nu?"

Det som pågår just nu är att alla boende behöver ta ställning till om de vill köpa sin lägenhet eller bo kvar som hyresgäst, eller om de kanske vill passa på att byta sin lägenhet med någon som är intresserad av att köpa.

Föreningen har ett samarbete med Handelsbanken i Högdalen dit man rekommenderas att vända sig för att ansöka om lån för att köpa sin lägenhet. Information om detta har skickats ut till alla boende.

Denna process med behandling och genomgång av låneansökningar pågår just nu. Vi kommer att återkomma med mer information om vad som kommer att ske framöver när det händer.

Har du några frågor eller funderingar kring din ansökan eller vill ha hjälp med att förstå eller fråga något rekommenderar vi dig att i första hand kontakta ombildningskonsulten Bjurfors & Thörner: 08-668 09 55.

Det går även bra att lämna synpunkter/kommentarer/frågor i kommentarsfältet så ska vi försöka svara efter bästa förmåga!